Senioren Vereniging Oisterwijk

Nieuwe senior woning bouwen.

door Harrie van Wezel d.d. 11-7-2024

Wij hebben een pre mantelzorgwoning van 100 m2  gebouwd in 2023/2024 en wonen daarin sinds begin Maart 2024.

Ik wil die ervaringen die  we hebben opgedaan tijdens de bouw delen zodat we die ook in zijn algemeenheid kunnen gebruiken bij  het bouwen van een seniorwoning .

Als je een nieuwe senior woning gaat bouwen zijn derhalve  een aantal zaken die de aandacht verdienen.

1. Eisen van rijksoverheid. Eisen van de gemeente /rijksoverheid van nieuwe woningen en gebouwen moeten sinds 1 januari 2021 voldoen aan strengere eisen voor energiegebruik: de Bijna Energie neutrale Gebouw Eisen (BENG-eisen). De nieuwe eisen zijn opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)-1, Een gas aansluiting is niet toegestaan voor een nieuwe woning. Wel voor een vernieuwing van een bestaande woning.
2. Woonkeur plus. Het is belangrijk voor de indeling naar de eisen die woonkeur plus, rollator geschikt stelt aan een woning. Daarbij is het belangrijk dat de woning zoveel mogelijk gelijkvloers wordt ingericht . Voor een appartement is daarom noodzakelijk dat er een lift in het appartement zit. Voor een grondgebonden woning is het belangrijk dat de senioren op de begane grond kunnen wonen en slapen en een badkamer en toilet hebben .Logeer slaapkamer(s) en opslagruimte op de eerste verdieping is een goede oplossing. Zorg ervoor dat de looppaden in de woning voldoende zijn om met een rollator te kunnen bewegen binnen de woning. Schuifdeuren in de woning zijn aan te bevelen, omdat het gebruik met een rollator vergemakkelijkt en ruimte bespaart.
3. Isolatie normen. De isolatienormen zijn een belangrijk eis en die normen worden uitgedrukt in RC waardes. De RC voor een plat dak is 8 m2 k /W dat betekent ca 18cm PIR isolatie is vereist , de RC waarde voor een buitenwand is 6 m2 K/W dat betekent 14 cm PIR isolatie is vereist, de RC waarde voor een vloer is 3,5 m2 K/W hetgeen betekent  12 cm PIR isolatie is vereist.
4. Prefabricage Pre fabricage is de toekomst voor het bouwen van woningen waardoor snel en betaalbaar kan worden gebouwd. Houtskelet bouw (hsb) is een duurzame en hoogwaardige prefab bouwmethode. Deze bouwmethode is relatief snel en is een uiterst duurzame woning om te bouwen. De productie tijd voor  2 woonunits van 50 m2 bedraagt ca 3 maanden , Pre fabricage kan als woonunit, maar ook in delen daarvan en is afhankelijk van de constructie van de woning.
5. Ventilatie. De Beng-eisen geven aan dat je energie zuinig moet bouwen. Door de lage isolatie waarden is het belangrijk om je goed te laten informeren wat een goede ventilatie is voor jouw nieuwe woning. Het klimaat verandert, waardoor het warmer kan zijn dan normaal ,maar ook meer regen is een gegeven. Daardoor is het belangrijk om naar goede ventilatie te kijken in je huis , b.v. door draai/kiep ramen en ventilatie roosters te gebruiken in combinatie met mechanische ventilatiesystemen.
6. Verwarming .Voor de verwarming is een split airco unit die meerdere ruimtes verwarmd en koelt een goede optie. Daarbij kan het zijn dat je een elektrische radiator moet toevoegen om de temperauur tussen boven en beneden gelijk te maken. Een goed alternatief is een warmtepomp met radiators die ook op lage temperatuur kunnen verwarmen en koelen , b.v. Jaga radiatoren met ventilatoren. Een warmtepomp kan een combinatie met een CV ketel zijn, dan heb je gelijk een warmwatervoorziening in huis , dan is het een hybride oplossing. Nieuwe woningen mogen echter geen gasaansluiting hebben, Maar er zijn ook gemeentes waar dat wel mag omdat er niet voldoende capaciteit is in het stroom energie net. Een energie zuinige elektrische boiler voor warm water productie is belangrijk. Vloerverwarming is bij een goed geïsoleerde woning overbodig.
7. Onderhoud van de woning . Bij de realisatie is het belangrijk om te kiezen voor constructies die weinig onderhoud vragen. Gebruik materialen die je niet meer hoeft te schilderen. Daarbij is coextrusie een veel gebruikt materiaal , dat is een product die samengesteld is uit hout en kunststof. Voor de buitengevels en dakranden worden  veel Vinyl Plus platen gebruikt die zijn gemaakt uit hoogwaardig gerecyclede kunststoffen en zijn onderhoudsarm en duurzaam Voor de douche en badkamer wanden wordt tegenwoordig veel met panelen gewerkt in plaats van tegels hetgeen veel goedkoper en onderhoudsvriendelijker en mooier is .Er is een enorm pakket aan mogelijkheden qua uiterlijk en kleur tegen betaalbare prijzen. De ramen en deuren worden bij voorkeur gemaakt van kunststof.

8.  Beveiliging van de woning. Bij de beveiliging van de woning is het belangrijk dat je kunt zien wie er voor je voordeur staat. Een ring installatie of vergelijkbaar is belangrijk . Daarnaast kan het belangrijk zijn dat je de voordeur met een app zelf of een mantelzorger kunt openen op het moment dat je problemen hebt om dat zelf te openen. Een gedeelte van de gordijnen aan de voorkant van een woning zou je automatisch kunnen laten sluiten bij zonsondegang en openen bij zonsopkomst.

9. Inrichting van de woning. Een douche voorzien van wandbeugels en een opklapbaar zitje zijn belangrijk. Daarnaast is een Sun shower een mooie optie om spieren te verwarmen tijdens het douchen. De Sun shower kost ca € 2000 extra. Een douche toilet is aan te bevelen . Dit wordt ook ondersteund door de WMO omdat dit zorgkosten kan verlagen. De woning verlichting kun je mooi inrichten en regelen met Philips Hue lampen of vergelijkbare systemen.

door Harrie van Wezel en Walleke ten Noever Bakker

nieuwsbrief SVO en foto van de pre mantelzorgwoning van Harrie van Wezel

Huis te groot? Zoek een medebewoner

Woont u zelf nog in het huis waar ooit het hele gezin woonde? Met voor elk kind een eigen kamer? Misschien wilt u wel verhuizen, naar een kleinere woning, maar wel in de eigen buurt, eigen straat blijven wonen. Vanwege de contacten, de vertrouwde omgeving. U bent niet de enige. Veel senioren zoeken een kleinere woning in de eigen buurt. Maar die woningen zijn er (nog) niet. Wat kan er wél?

Bouwen duurt jaren en jaren, en wordt steeds duurder. Als we passende woningen voor senioren willen creëren (en misschien ook voor woningzoekenden), moeten we dus naar creatieve oplossingen zoeken. We zetten voor u de mogelijkheden op een rijtje. Met en zonder verbouwen.

-Hospitaverhuur.

De minst ingrijpende oplossing. Via een bemiddelingsbureau kiest u een huurder, voor langere of kortere tijd. Dat kan een buitenlandse student zijn die hier een jaar studeert. Die vinden dat Tilburg en Eindhoven goed bereikbaar zijn (per trein dus) en die willen wel hier op kamers. Of: een Nederlandse student zoekt voor een stagejaar een kamer bij een hospita. In hoeverre u voorzieningen deelt, bepaalt u zelf. Zolang het om één huurder gaat, is hiervoor geen vergunning nodig. Er zijn verschillende bemiddelingsbureaus die u willen helpen. Of misschien kent u zelf wel iemand? Wel altijd een contract maken.

-Woning splitsen.

U verbouwt de eengezinswoning tot twee zelfstandige eenheden, met eigen ingang, huisnummer, aansluitingen op gas, water, licht en ict. U kunt de vrijgekomen woning verhuren of verkopen. Hiervoor is natuurlijk wel een vergunning nodig.

-Mantelzorgwoning.

 Een voorziening voor als er zorg nodig is. Een zelfstandige woonunit, , komt op uw eigen terrein. Ook  een verbouwing van de bestaande woning is mogelijk De mantelzorger of de mantelzorgontvanger gaat in de unit wonen. Dit is al toegestaan in de huidige regelgeving.

Pre-mantelzorgwoning.

Ook als er nog geen zorg nodig is, mag er een unit op het perceel geplaatst worden Maar ook een verbouwing van de bestaande woning is mogelijk.. Dit moet wel worden aangevraagd. De gemeente stelt verschillende voorwaarden.

Zo moet er een familierelatie zijn of een goede bekende ,tussen de toekomstige mantelzorger en de ontvanger.

Splitsen van percelen

In de toekomst wordt het ook  mogelijk om percelen te splitsen onder bepaalde voorwaarden , een zelfstandige woonruimte te creëren op het eigen erf, onder bepaalde voorwaarden, De procedure is in voorbereiding

SVO-Wonen heeft u in een eerder artikel geïnformeerd over de resultaten van de Woonwensenenquête 2024. Een van de conclusies van de enquête was, dat veel senioren inderdaad denken aan hospitaverhuur, woningsplitsing, mantelzorgwoningen en pre -mantelzorgwoningen. Het blijkt dat hier een potentieel ligt van 735 ,,nieuwe’’ woningen binnen de bestaande woningbouw in de gemeente Oisterwijk.  Dat kan echter niet zomaar gerealiseerd worden. Er zijn vergunningen nodig. En eigenaren van woningen waar een hypotheek op rust, zijn afhankelijk van de eisen van hypotheekverstrekkers.

Voor het splitsen van woningen en percelen moet altijd een principeverzoek worden ingediend bij de gemeente. Het bestuur van SVO-Wonen heeft ervaring met deze procedure en wij kunnen onze leden daar zo nodig mee helpen.

Informatieavond hospitaverhuur

Gaat het om hospitaverhuur, de minst ingrijpende vorm van mede-bewonen, dan is er niet in alle gevallen een vergunning nodig. Vanuit de gemeente wordt er op 25 november een informatieavond gehouden, specifiek over hospitaverhuur. Heeft u hier belangstelling voor, kom dan op maandagavond 25 november om 19.00 uur naar de Burgerzaal in het Raadhuis. De Wethouder Wonen, Eric Logister, zal deze avond openen. Deze avond zal vooral voor huurders interessant zijn, omdat er ook een medewerker van Leystromen aanwezig zal zijn om specifieke vragen te beantwoorden. Voor eigenaren van koopwoningen is de opstelling van de hypotheekverstrekker belangrijker; banken zijn helaas niet uitgenodigd voor deze informatieavond. Het is ons als SVO-Wonen nog niet duidelijk welke voorwaarden de banken stellen aan inwoning en woningsplitsing. Wij zijn momenteel bezig dat voor onze leden uit te zoeken.

Uit onze woonwensen enquête blijkt dat er een potentieel is van  735 “nieuwe” woningen die op deze  manieren gerealiseerd kunnen worden waarvan 50% op korte termijn .

Wilt u meer weten over de mogelijkheden van woningen en percelen splitsen, mantelzorgwoningen en  pre-mantelzorgwoningen, kijk dan op de website van SVO-Wonen https://svoisterwijk.nl/

links is pre mantelzorgwoning, rechts oorspronkelijke woning