Senioren Vereniging Oisterwijk

Aan:

Burgemeester en wethouders van de gemeente Oisterwijk
Wethouder S. Verhoeven
Gemeenteraadsleden
i.a.a. de heer F. Beerens

Oisterwijk, 3 oktober 2016
Betreft: Herziene Herijking Woonvisie

Dames en Heren,

T.b.v. de definitieve besluitvorming  “herijking Woonvisie 2011-2021” willen wij graag nog uw bijzondere aandacht vragen voor enkele onderwerpen uit de “Zienswijzenota bij de herijkte Woonvisie”.

1. SVO pleit voor het beschikbaar stellen door de gemeente van grond t.b.v. de bouw van seniorenwoningen. SVO maakt zich in dit kader grote zorgen over de combinatie van de volgende opvattingen uit de Zienswijze nota

´We zetten locaties die aantrekkelijk zijn voor ouderen zoveel mogelijk in voor de realisatie van geschikte woningen in verschillende prijsklassen´.

Én: We hebben ervoor gekozen in de herijkte Woonvisie geen programma´s te benoemen voor specifieke locaties. Dat laat onverlet dat bij de ontwikkeling van centrumlocaties de bouw van geschikte woningen voor de hand ligt.

Én: De gemeenteraad heeft in het besluit van 15 december 2015 (hoofdlijnen Omgevingsvisie) vastgesteld dat de gemeente een sturende rol speelt in de sociale huursector. Voor andere ontwikkelingen ligt het primaat bij de markt. Dat betekent dat een actieve rol van de gemeente op het gebied van grondverwerving ook alleen zal plaatsvinden ten behoeve van de realisatie van sociale huurwoningen. In de herijkte Woonvisie staat dit helder geformuleerd:

En het realiseren van grondgebonden woningen betekent dat minder woningzoekenden een woning zullen vinden op een locatie.

Én ´We zoeken samen met Leystromen naar kansrijke locaties voor sociale woningbouw. Als dat nodig is voor het bereiken van onze volkshuisvestelijke doelen, sluiten we niet uit dat we gronden actief verwerven´.

Wij zijn het met enkele opvattingen in uw reactie niet eens.

In het onderzoek WoOn2015 van de rijksoverheid vinden wij ons geheel terug, maar u en wij trekken – in tegenstelling tot de herijkte woonvisie –  verschillende conclusies en wel de volgende:

• De verhuisgeneigdheid van de senioren is enorm gestegen van 17% in 2012  naar 24%  en naar 798000 huishoudens.
• De doorstromers hebben een gelijke slaagratio en hangt vooral van de marktsituatie af .In 2013 konden de bewoners hun huis niet of nauwelijks verkopen waardoor de slaagratio laag was. Dat gold voor ouderen, maar ook voor de middengroep. Alleen de slaagratio van de starters en de mensen die gaan scheiden was volgens dat rapport groter,  maar die groepen zijn minder kritisch dan de doorstromers. Die situatie is nu behoorlijk aan het verbeteren voor álle groepen.
• De vraag naar koopwoningen neemt toe en vooral onder de 70- plussers en is vooral een gevolg van de generatiewisseling. Verder stijgt de vraag naar meergezinswoningen. De overgrote meerderheid van de koopwoningen zijn grondgebonden woningen.
• De toename en de verandering in de vraag is ook door de onderzoeken van SVO in 2015 geconstateerd en die sluiten geheel aan bij WoOn2015. Het verbaast ons dat de gemeente de plaatselijke analyses niet serieus neemt;
• We hebben ook gezien dat in het project Mozaik er 12 van de 15 seniorwoningen worden gebouwd. Daarnaast zien we ook een toename van het aantal leden van SVO , dus dat ondersteunt die grotere belangstelling van de senioren.

Enerzijds zegt de gemeente in de herijkte Woonvisie “géén programma’s te benoemen, maar dat bij de ontwikkeling van centrumlocaties de bouw van geschikte woningen voor de hand ligt” én “we zetten locaties die aantrekkelijk zijn voor ouderen zoveel mogelijk in voor de realisatie van geschikte woningen in verschillende prijsklassen´’. Maar  óók  “dat een actieve rol van de gemeente op het gebied van grondverwerving ook alleen zal plaatsvinden ten behoeve van de realisatie van sociale huurwoningen. In de herijkte Woonvisie staat dit helder geformuleerd: ´We zoeken samen met Leystromen naar kansrijke locaties voor sociale woningbouw. Als dat nodig is voor het bereiken van onze volkshuisvestelijke doelen, sluiten we niet uit dat we gronden actief verwerven”.

SVO constateert hier  twee opvattingen die absoluut contrasterend zijn:   én kansrijke locaties voor geschikte – lees óók seniorenwoningen – realiseren én grondverwerving alleen t.b.v. sociale huurwoningen.

SVO is van mening dat de gemeente de grondpolitiek niet voor het grootste gedeelte – uitgezonderd voor sociale woningbouw – moet overlaten aan de marktwerking. Dat geldt zeker als de gemeente eigenaar is van de grond zoals in het geval van de Leye en in het geval van de Moaik.  Niet dat SVO pleit voor grondprijzen die lager zijn dan de marktwerking. De situatie van de Mozaik geeft aan dat ook dáár door senioren de marktprijs is betaald. SVO is óók van  mening dat de gemeente wel degelijk een sturende rol moet krijgen/hebben bij het ter beschikking stellen van gronden voor andere dan sociale huurwoningen, dus ook voor de bijzondere groep senioren. En in het bijzonder voor die groepen uit de eigen woonplaats. En dat die groep groot is, blijkt ook uit het  aantal grote huizen van senioren dat in Oisterwijk te koop staat én – wij kunnen dit niet genoeg benadrukken –  uit de grote belangstelling van SVO-leden voor een woning in het plan De Leye.

SVO is zéér bezorgd over een situatie dat een terrein als de Leye in handen komt van een projectontwikkelaar, die alleen appartementen  gaat bouwen in het dure tot zeer dure segment. Niet alleen voor een kleine groep  rijke Oisterwijkers,  maar – misschien wel vooral – voor mensen daarbuiten. Het uitgangspunt zou moeten zijn dat in eerste instantie gekeken wordt naar de behoefte van de eigen senioren in Oisterwijk en die behoefte is:  de bouw van seniorenwoningen in verschillende prijsklassen, koop en huur, grondgebonden en in appartementvorm op  geschikte locaties.

Wij doen een beroep op u om met bovenstaande rekening te houden bij de besluitvorming.

Namens het SVO bestuur:

Harrie van Wezel, voorzitter
Wim Peters, secretaris

Zienswijzennota bij de herijkte Woonvisie 2011-2021 23 augustus 2016 van college Oisterwijk

Inleiding In de eerste helft van 2016 heeft de gemeente Oisterwijk in samenspraak met de gemeenteraad en een groot aantal lokale stakeholders de Woonvisie 2011-2021 tegen het licht gehouden. In de periode 2011-2016 is veel gerealiseerd. Ook is er veel veranderd in het rijksbeleid, in de wetgeving rondom het woonbeleid en op de woningmarkt. Deze ontwikkelingen gaven aanleiding de Woonvisie 2011-2021 te herijken. Het college heeft bij de doelen van de Woonvisie 2011-2021 de accenten bepaald van het woonbeleid voor de komende jaren. De herijkte Woonvisie 2011-2021 is in week 31 en 32 ter inzage gelegd voor reacties van deelnemers aan het participatieproces en andere belangstellenden. Bij het college zijn zes reacties binnengekomen. In deze zienswijzennota vatten we deze reacties samen en geven we daarop een reactie. De reacties geven geen aanleiding om de tekst van de herijkte Woonvisie aan te passen.

1. Huurdersvereniging Oisterwijk, René Gerritsen 2. Wmo-raad, Krijn in’t Veld 3. Senioren Vereniging Oisterwijk, Harrie van Wezel en Wim Peters 4. Leystromen, Roland Marx 5. Mobion, Patrick van Rijt 6. FirstA, Stan van den Eijnden

1. Huurdersvereniging Oisterwijk, René Gerritsen De Huurdersvereniging Oisterwijk kan zich vinden in het grootste deel van de Woonvisie. Enkele punten kunnen volgens de vereniging beter worden uitgewerkt.

De vereniging vraagt naast de ‘goedkope scheefheid’ (huishoudens met een hoger inkomen die in sociale huurwoningen wonen) aandacht voor ‘dure scheefheid’, ofwel de huishoudens die met een te laag inkomen in een te dure woning wonen. Door de stijging van de huren gaat de koopkracht van deze groep achteruit.  De huidige groep ´dure scheefwoners´ is niet geholpen met ´passend toewijzen’, omdat deze regel alleen geldt voor nieuwe verhuringen. Dure scheefheid zou volgens de vereniging tegen moeten worden gegaan.

Reactie: In het proces dat we de afgelopen maanden hebben doorlopen, zijn geen signalen ontvangen dat er meer huurders dan in het verleden kampen met betaalbaarheidsproblemen. Dat laat onverlet dat de inkomensontwikkeling de afgelopen jaren geen gelijke tred heeft gehouden met de huurontwikkeling en dat dit gevolgen heeft voor de koopkracht van huurders. Daaraan ligt rijksbeleid ten grondslag (m.n. de verhuurderheffing). Leystromen kiest na een aantal jaar van boveninflatoire huurstijging nu voor een gematigd huurbeleid. Wij juichen deze keuze toe. In de gesprekken tussen de gemeente, Leystromen en de Huurdersvereniging over de prestatieafspraken zal de huurontwikkeling ook aan de orde komen.
2

De huurstijging kan in individuele gevallen hebben geleid tot betaalbaarheidsproblemen. Als een woning structureel te duur is voor een bewoner (bijvoorbeeld omdat de inkomenssituatie van de bewoner is verslechterd) is verhuizing naar een goedkopere woning de beste oplossing.

De vereniging begrijpt dat een toename van de vrijesectorwoningen in het prijssegment €700 tot €900 een positieve bijdrage kan leveren aan de slaagkans van jonge huishoudens op de woningmarkt. Het onttrekken van huurwoningen aan de sociale voorraad om dit doel te bereiken, zorgt volgens de vereniging tot een grotere krapte op de sociale huurwoningmarkt. De vereniging wil in de herijkte woonvisie graag zien dat sterker wordt verwoord dat het uitbreiden van de voorraad huurwoningen boven de liberalisatiegrens niet ten koste gaat van de bereikbaarheid van sociale huurwoningen voor de doelgroep. Hierover moeten duidelijke afspraken worden gemaakt.

Reactie: Op pagina 13 van de herijkte Woonvisie schrijven we: ´ We maken afspraken met Leystromen over de overheveling van een deel van de sociale huurwoningvoorraad naar het vrijemarktsegment. Om te voorkomen dat dit leidt tot een hogere druk op de sociale huurwoningmarkt vragen we van Leystromen de afname van het aantal sociale huurwoningen als gevolg van de liberalisatie te compenseren met nieuwbouw van sociale huurwoningen´. Per saldo streven we naar een uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen. De compensatie van het aantal te liberaliseren huurwoningen door middel van nieuwbouw is wat ons betreft voorwaardelijk. Is compensatie niet mogelijk, dan zal de gemeente een negatieve zienswijze geven op eventuele plannen voor het overbrengen van DAEBwoningen naar het niet-DAEB-segment. Hierover zullen we met Leystromen en de Huurdersvereniging van over spreken.

2. Wmo-raad, Krijn in’t Veld De Wmo-raad kon door de beperkte tijd die beschikbaar was voor reacties geen reactie geven op de herijkte Woonvisie.

Reactie: Het spijt ons dat de Wmo-raad geen kans heeft gezien een reactie te geven. Wel heeft de Wmo-raad haar inbreng geleverd tijdens de stakeholdersbijeenkomst op 13 juni. Deze inbreng is verwerkt in de herijkte Woonvisie.

3. Senioren Vereniging Oisterwijk, Harrie van Wezel en Wim Peters De SVO is positief over de nauwe samenwerking die het college in het woonbeleid nastreeft met partners in het woonbeleid. Zowel in het proces van de herijking van de Woonvisie als inhoudelijk ziet de SVO de inbreng van stakeholders terug. De SVO hoopt dat deze ingezette weg in de toekomst wordt gecontinueerd.

Voor de SVO zijn de meest relevante centrale uitgangspunten van de Woonvisie:  streven naar een evenwichtige samenstelling van de bevolking met een daarop afgestemd woningaanbod;  speciale aandacht voor de groep huishoudens met lage inkomens/lage middeninkomen, met daarbinnen extra aandacht voor starters, senioren en bijzondere doelgroepen;  samenwerking tussen gemeente en partners bij het woonbeleid

3

De SVO benadrukt dat inherent aan het centrale uitgangspunt van evenwichtigheid in samenstelling van de bevolking en een daarop afgestemd woningaanbod ook voldoende aandacht moet worden besteed aan het wonen van senioren die niet behoren tot lage (midden)inkomens en die wél verhuisgeneigdheid tonen.

Reactie: Wij zijn het met de SVO eens dat niet alleen ouderen met lage inkomens behoefte hebben om te verhuizen naar een geschikte woning. De doelstelling in de herijkte Woonvisie om het aantal voor senioren geschikte woningen uit te breiden heeft dan ook niet enkel betrekking op ouderen met lage inkomens. In de herijkte Woonvisie staat als doel geformuleerd: ´We zetten locaties die aantrekkelijk zijn voor ouderen zoveel mogelijk in voor de realisatie van geschikte woningen in verschillende prijsklassen´.

De SVO is het niet eens met de analyse dat de verhuisgeneigdheid van ouderen sterk is afgenomen. De woonwensenenquête onder de senioren van Oisterwijk (2012) en de vijfjaarlijkse woonwensen enquête onder de leden van SVO (2015) laten zien dat ruim 20% van de ouderen wil verhuizen. De SVO denkt dat dit aantal zal stijgen:  Er is veel interesse onder ouderen voor het plan De Leye.  De stap naar een zorgcentrum is voor veel ouderen door nieuwe indicatieregels afgesloten.   De koopkracht van ouderen is afgenomen. Ouderen krijgen meer financiële ruimte door kleiner te gaan wonen.  Aanpassing van bestaande woningen is duur.

Ook denkt de SVO dat de lage hypotheekrente de vraag onder ouderen naar koopwoningen zal doen toenemen.

Reactie: Wij baseren de analyse van de verhuisgeneigdheid van ouderen niet primair op de verhuiswensen van ouderen, maar vooral op het verhuisgedrag. Uit het landelijk woningmarktonderzoek WoON2015 blijkt (opnieuw) dat een minderheid van de ouderen (ca. 30%) een gearticuleerde verhuiswens daadwerkelijk omzet in een verhuizing. Het Planbureau voor de Leefomgeving besteedt uitgebreid aandacht aan het verhuisgedrag van ouderen in haar studie naar de gevolgen van de vergrijzing (2013). Het planbureau constateert dat het aandeel ouderen dat verhuist al geruime tijd afneemt. Dit is een feitelijke constatering. Als verklaring geeft het planbureau dat ouderen op de top van hun wooncarrière zitten. Die top ziet er steeds mooier uit. Ouderen zijn daarom zeer kritische woonconsumenten. Als het aanbod niet perfect aansluit bij hun wensen, nemen zij niet snel de stap om hun huidige woning te verlaten. De eisen die ouderen met een verhuiswens stellen aan een nieuwe woning hebben betrekking op de locatie, de woningkwaliteit en de prijs. Of dit aanbod kan worden gerealiseerd, hangt ondermeer af van de beschikbaarheid van de juiste locaties. Deze locaties moeten we de komende tijd vinden.  Wij zijn het eens met de SVO dat het realiseren van geschikte woningen op een locatie die goed aansluit bij de wensen van oudere woonconsumenten tot doorstroming zal leiden. De overige ontwikkelingen op grond waarvan de SVO een toenemende vraag naar seniorenwoningen verwacht vinden wij – in het licht van het feitelijke verhuisgedrag van ouderen – minder overtuigend. Dat laat
4

onverlet dat het uitbreiden van het aanbod voor senioren geschikte woningen in de herijkte Woonvisie als belangrijke doelstelling is opgenomen.

De SVO onderschrijft de voornemens van de gemeente om oudere huishoudens te ondersteunen om langer zelfstandig te kunnen blijven wonen. Volgens de SVO wordt echter teveel de suggestie gewekt dat het bouwen van nieuwe seniorenwoningen in principe alleen noodzakelijk is voor urgente gevallen. En dat dat hoofdzakelijk huurappartementen gebouwd moeten worden. Volgens de SVO is er een tekort aan seniorenwoningen en zal de behoefte de komende tijd verder toenemen. In de herijkte Woonvisie wordt volgens de SVO met name de vraag van oudere huishoudens naar (grondgebonden) koopwoningen onderschat.

Reactie: De gemeente onderschat de vraag naar voor senioren geschikte woningen (koop en huur) zeker niet. Of deze vraag ook daadwerkelijk wordt omgezet naar mobiliteit op de woningmarkt hangt echter sterk af van de mate waarin het aanbod aansluit bij de vraag.  Wij herkennen niet het beeld dat in de herijkte Woonvisie alleen aandacht wordt besteed aan de verhuiswensen van urgente gevallen en aan de vraag naar huurappartementen. In de herijkte Woonvisie schrijven we: ´De vraag van oudere huishoudens die wel willen verhuizen, willen we zoveel mogelijk bedienen. Hiermee stimuleren we doorstroming op de woningmarkt en zorgen we voor meer differentiatie in het woningaanbod´. Hierbij hebben we zeker niet alleen ouderen met een urgente verhuiswens voor ogen. Dat de groep urgente verhuizers in de herijkte Woonvisie separaat aandacht krijgt, is omdat hun woonwensen wezenlijk afwijken van die van preventief verhuizende ouderen. Deze groep is gemiddeld ouder en voor hen is de nabijheid van zorg een belangrijk criterium. Aangezien deze groep geen toegang meer heeft tot het verzorgingshuis, is bijzondere aandacht op zijn plaats.

De SVO onderschrijft dat het bouwen van seniorenwoningen dient plaats te vinden op voor ouderen aantrekkelijke locaties in de dorpscentra. Dit kan volgens SVO in de vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap. SVO geeft aan te willen bouwen op een voor senioren adequate en geschikte plek, dicht bij het centrum met alle faciliteiten en op een plek waar de combinatie wonen-zorg samen met De Vloet adequaat kan worden gerealiseerd. De SVO is voorstander van het bouwen van seniorenwoningen in verschillende prijsklassen (huur en koop) op het terrein van De Leye.

Reactie: De locaties die zich lenen voor aanbod gericht op de oudere woonconsumenten zijn schaars en ook in trek bij andere doelgroepen. De gemeente zal daarom goede afwegingen moeten maken ten aanzien van de aanwending van deze locaties, ten aanzien van de intensiteit van het te ontwikkelen programma en de differentiatie naar doelgroep. Het realiseren van grondgebonden woningen betekent bijvoorbeeld dat minder woningzoekenden een woning zullen vinden op deze locaties. We hebben ervoor gekozen in de herijkte Woonvisie geen programma´s te benoemen voor specifieke locaties. Dat laat onverlet dat bij de ontwikkeling van centrumlocaties de bouw van geschikte woningen voor de hand ligt.

Volgens de SVO kan en moet de gemeente een sturende  rol spelen op de woningmarkt. Het is volgens de SVO daarom belangrijk dat de grondpolitiek een onderdeel is van de Woonvisie. SVO
5

vraagt dit onderwerp op te nemen in het voorstel dat aan de gemeenteraad van Oisterwijk wordt voorgelegd.

Reactie: De gemeenteraad heeft in het besluit van 15 december 2015 (hoofdlijnen Omgevingsvisie) vastgesteld dat de gemeente een sturende rol speelt in de sociale huursector. Voor andere ontwikkelingen ligt het primaat bij de markt. Dat betekent dat een actieve rol van de gemeente op het gebied van grondverwerving ook alleen zal plaatsvinden ten behoeve van de realisatie van sociale huurwoningen. In de herijkte Woonvisie staat dit helder geformuleerd: ´We zoeken samen met Leystromen naar kansrijke locaties voor sociale woningbouw. Als dat nodig is voor het bereiken van onze volkshuisvestelijke doelen, sluiten we niet uit dat we gronden actief verwerven´.

4. Leystromen, Roland Marx Het stemt Leystromen positief dat in de herijkte Woonvisie veel aandacht wordt besteed aan de sociale doelgroepen, die ondermeer door Leystromen worden bediend. In de herijkte Woonvisie wordt een grote rol toegedicht aan Leystromen. Leystromen wil binnen haar mogelijkheden bijdragen aan de realisatie van de doelen in de Woonvisie en hierover prestatieafspraken maken met de gemeente. Leystromen benadrukt dat hierbij ook andere partijen en de gemeente zelf zijn betrokken.

Leystromen is in algemene zin van mening dat in een Woonvisie vooruitlopend op de prestatieafspraken geen werkzaamheden aan Leystromen zouden moeten worden toegedicht. Ook vindt Leystromen dat de gemeente in de herijkte Woonvisie geen keuzes maakt tussen soms conflicterende doelstellingen. Leystromen zou meer focus willen zien in de doelstellingen van de gemeente, zodat zij haar bod voor de prestatieafspraken daar op kan afstemmen.

Reactie: In de herijkte Woonvisie hebben we op verschillende onderwerpen aangegeven welke bijdrage we van Leystromen vragen. Wij zijn van mening dat we hiermee een goede basis hebben neergelegd voor het biedingen die Leystromen voor de jaren 2018-2021 uitbrengt op de herijkte Woonvisie (het bod voor2017 is al uitgebracht) en voor de besprekingen over de prestatieafspraken (vanaf 2017). Gezien de bepalingen ten aanzien van de bijdrage van woningcorporaties aan het gemeentelijk volkshuisvestelijk beleid (artikel 42 van de Woningwet) hebben wij gemeend er verstandig aan te doen de gevraagde bijdrage van Leystromen expliciet te beschrijven. Vanzelfsprekend is deze ´gewenste bijdrage´ geen dictaat. Bij de prestatieafspraken bespreken we de mogelijkheden die Leystromen heeft om de gewenste bijdrage te leveren. Wij zijn van mening dat de doelstellingen in de herijkte Woonvisie een samenhangend geheel vormen. Niettemin kunnen zich tussen doelstellingen conflicten voordoen als de financiële mogelijkheden van Leystromen niet toereikend zijn om aan alle vragen in de herijkte Woonvisie tegemoet te komen. Bij het maken van de prestatieafspraken gaan wij hierover met elkaar (en Huurdersvereniging Oisterwijk) in gesprek.

Leystromen is van mening dat de gemeente meer invloed kan uitoefenen op de prijsvorming op de koopwoningmarkt dan in de herijkte Woonvisie wordt geschetst. Het beschikbaar stellen van gronden en het aanpassen van grondprijzen aan verschillende doelgroepen kan hierbij een rol
6

spelen, als ook vereisten die aan ontwikkelaars kunnen worden gesteld in de omgevingsvergunning. De gemeente kan daarnaast ruimte creëren voor startende kopers door koopconcepten in te zetten zoals ´kopen naar wens´.

Reactie: Prijsvorming op de markt voor koopwoningen komt tot stand als gevolg van vraag en aanbod. Daarop heeft de gemeente geen invloed. Het hanteren van lage grondprijzen leidt niet tot een lagere waarde van woningen. De gemeente kan eisen stellen aan ontwikkelaars om een deel van de te bouwen woningen in een laag prijssegment te verkopen, maar heeft  geen invloed op de waardeontwikkeling van deze woningen na de eerste verkoop. Om die reden stellen we voor te onderzoeken of de gemeente zelf woningen kan verkopen in ‘maatschappelijk gebonden eigendom’ (MGE) waarbij woningkopers een woning kopen tegen een gereduceerde prijs en verplicht zijn de woning bij verkoop aan te bieden aan de gemeente, waarna de waardeontwikkeling wordt gedeeld. Het concept ´kopen naar wens´ heeft als nadeel dat de woning na verkoop door de eerste eigenaar in een hoger prijssegment terecht kan komen. Het voordeel van de verkoop van woningen met een MGEconstructie is dat de woningen ook bij tweede en volgende verkopen in het betaalbare segment worden aangeboden. Niettemin zullen ook varianten als ´kopen naar wens´ in het onderzoek worden betrokken.

Leystromen is met de gemeente van mening dat doorstroming van oudere huishoudens een gewenste verhuisketen op gang kan brengen waar jongere huishoudens van kunnen profiteren. Leystromen ziet een tekort aan appartementen met lift op een aantrekkelijke centrumlocatie. Naast de KVL-locatie zou Leystromen in de herijkte Woonvisie graag meerdere geschikte centrumlocaties voor sociale woningbouw genoemd zien.

Reactie: In de herijkte Woonvisie geven we aan dat we samen met Leystromen willen zoeken naar kansrijke locaties voor sociale woningbouw. Als dat nodig is voor het bereiken van onze volkshuisvestelijke doelen, sluiten we niet uit dat we gronden actief verwerven. We hebben er niet voor gekozen in de herijkte Woonvisie concrete locaties te benoemen.

Leystromen ziet mogelijkheden in flexibele oplossingen voor het geschikter maken van woningen van ouderen zoals herplaatsbare natte cellen en het aanbouwen van mantelzorgwoningen en is positief gestemd dat de gemeente daaraan wil meewerken.

Reactie: Veel ouderen geven er de voorkeur aan te blijven wonen in de gezinswoning waar zij al sinds hun gezinsvormende fase wonen. Dit willen we zo goed mogelijk faciliteren. Flexibele oplossingen kunnen hieraan een bijdrage leveren, zeker als permanente aanpassing van de woning niet mogelijk is.

Leystromen herkent de cijfers over de vraag naar sociale huurwoningen zoals die in de herijkte Woonvisie zijn opgenomen. Om scheefhuren aan te pakken moeten er aantrekkelijke en betaalbare alternatieven beschikbaar zijn voor middeninkomens. De mogelijkheden van Leystromen om in dit segment actief te zijn, zijn wettelijk beperkt.

7

Reactie: Wij zijn ons daarvan bewust. Wij zetten om die reden in op de realisatie van markthuurwoningen door particuliere verhuurders/beleggers in het segment boven de € 711. Met Leystromen willen we bespreken of liberalisatie van een deel van de woningvoorraad kan bijdragen aan het vergroten van het aanbod huurwoningen voor middeninkomens. De randvoorwaarde die we daaraan verbinden in de herijkte Woonvisie is dat het aantal geliberaliseerde huurwoningen wordt gecompenseerd met nieuwbouw. Dit biedt tevens de mogelijkheid om het sociale huurwoningaanbod kwalitatief beter af te stemmen op de (toekomstige) vraag.

Leystromen wil graag bijdragen aan de opgave rondom vergunninghouders, maar benadrukt dat de gemeente ook andere marktpartijen moet betrekken. Begeleiding en ondersteuning van vergunninghouders (vaak alleenstaande mannen) is geen taak van Leystromen. Leystromen wil de mogelijkheden voor tijdelijke oplossingen niet bij voorbaat uitsluiten. Het is volgens Leystromen onwenselijk als door permanente oplossingen te bieden voor een probleem op korte termijn, er op langere termijn leegstand ontstaat.

Reactie: De gemeenteraad heeft in een motie neergelegd geen tijdelijke woningen te willen ten behoeve van de huisvesting van vergunninghouders. Dit uitgangspunt hebben we ook in de herijkte Woonvisie opgenomen. Gezien de toenemende vraag naar sociale huurwoningen zien wij voorlopig geen risico´s voor leegstand in de sociale huurwoningvoorraad.

Leystromen herkent de druk op de sociale woningmarkt en wil graag met de gemeente de mogelijkheden onderzoeken om nieuwe woningen toe te voegen. Leystromen verwacht de benodigde omvang van haar portefeuille naar boven bij te zullen stellen op basis van de nieuwe Primos-prognose.

Reactie: Dit is een bevestiging van wat we hierover in de herijkte Woonvisie hebben vastgelegd. We zullen hierover in het kader van de prestatieafspraken nader overleggen.

Leystromen wijst erop dat liberalisatie van een deel van het DAEB-bezit om meer huuraanbod te creëren voor huishoudens met middeninkomens en ter compensatie daarvan sociale woningen terugbouwen op korte termijn de druk op de sociale huurmarkt kan vergroten (Leystromen verwacht dat de compenserende nieuwbouw een langere doorlooptijd zal hebben dan de liberalisatie van de DAEB-woningen). Leystromen wijst erop dat de Huurdersvereniging Oisterwijk hier bezwaren tegen heeft.

Reactie: Als liberalisering van woningen leidt tot een grotere druk op de sociale huurwoningmarkt, vinden wij dat – net als Huurdersvereniging Oisterwijk – onwenselijk. De te liberaliseren woningen komen echter niet in een keer allemaal vrij. Het zal geruime tijd duren voordat al deze woningen werkelijk als ´dure huurwoning´ worden aangeboden. Wij zijn optimistisch over de mogelijkheid om het tempo waarin nieuwe sociale huurwoningen worden toegevoegd hierop af te stemmen. Mocht dit evenwel niet
8

mogelijk blijken dan zijn wij geen voorstander van liberalisatie van sociale huurwoningen. Hierover voeren we graag het overleg met Leystromen en de Huurdersvereniging.

Leystromen wijst erop dat uit het Woonwensenonderzoek 2016 naar voren komt dat het gros van de woningzoekenden onder de 35 jaar een voorkeur heeft voor een (kleine) gezinswoning. Slechts 23% wil een (studio)appartement in Oisterwijk.

Reactie: Gezien de voor jongeren beperkte bereikbaarheid van het  aanbod aan sociale huurwoningen denken wij dat kleine (studio)appartementen een belangrijk segment kunnen vormen voor de eerste stap op de woningmarkt. We gaan graag met Leystromen na aan welke voorwaarden dergelijke woningen moeten voldoen om maximaal aan te sluiten bij de vraag van de doelgroep.

In het kader van de duurzaamheidsambities van de gemeente wijst Leystromen erop dat deze botsen met de wet- en regelgeving rondom ´passend toewijzen´. Het energielabel maakt immers onderdeel uit van het woningwaarderingstelsel, waardoor huren stijgen als de energieprestaties van woningen verbeteren. Dit geldt ook voor de WOZ-waarde die in Oisterwijk relatief hoog is. Leystromen stelt dat als zij hetzelfde deel van de woningen onder de aftoppingsgrenzen wil houden, concessies moeten worden gedaan op het gebied van duurzaamheid.

Reactie: Leystromen is niet verplicht de maximale huren op basis van het WWS te hanteren. In de praktijk ligt de huurstelling van de woningen van Leystromen (net als van de meeste andere corporaties) ruim onder de maximale huur. Leystromen suggereert dat bij verbetering van energieprestaties als gevolg van het WWS automatisch huurverhoging volgt. Deze suggestie is onjuist. Het is aan Leystromen zelf te bepalen in welke mate de energiebesparing wordt ingezet om de investeringen in de woning te dekken. Ons uitgangspunt zoals we dat in de herijkte Woonvisie hebben neergelegd is dat de investeringen niet volledig moeten worden doorberekend in de huur als de huurverhoging daarmee hoger zou zijn dan de verwachte kostenbesparing aan energie.  Daarnaast hebben we als uitgangspunt geformuleerd dat het aantal woningen met een huur onder de aftoppingsgrenzen minimaal op het huidige niveau moet blijven. Hiermee voorkomen we dat de slagingskansen voor huishoudens met huurtoeslag achteruit gaan. Dit is een eis die ook de minister stelt aan woningcorporaties in verband met het invoeren van het passend toewijzen. Dit vraagt van Leystromen om een huurbeleid waarin rekening is gehouden met de eisen die passend toewijzen daaraan stelt én ruimte biedt om een deel van de investeringen in duurzaamheid terug te verdienen. Wij zien daarin geen tegenstrijdigheid.

5. Mobion, Patrick van Rijt De heer Van Rijt kan zich grotendeels vinden in de herijkte Woonvisie. Wel vraagt Van Rijt aandacht voor de kansen om mensen van buiten Oisterwijk te trekken. Volgens Van Rijt is dit goed voor de middenstand van Oisterwijk en voor de begroting van de Gemeente Oisterwijk.

Reactie: In de praktijk vestigen zich al veel mensen van buiten in Oisterwijk. Dat is een van de redenen dat de huizenprijzen in de gemeente relatief hoog zijn. Wij zien het in dit verband eerder als opgave om
9

mensen die zich maatschappelijk aan Oisterwijk gebonden voelen  maar geen ruime beurs hebben, een kans te bieden in de gemeente een woning te vinden dan om inwoners van buiten de gemeente aan te trekken.

Van Rijt vraagt in het kader van verduurzaming aandacht voor windenergie en warmte-koudeopslagpompen. Zonnepanelen kunnen ten koste gaan van de uitstraling van het dorp.

Reactie: De gemeente heeft energiebesparing in de woningvoorraad hoog in het vaandel staan. We werken daarbij nauw samen met andere gemeenten in de regio. Verschillende technologische instrumenten kunnen een rol spelen bij het bereiken van de doelen waaraan we ons hebben gecommitteerd. Windenergie, warmte-koude-opslag en zonnepanelen zijn voorbeelden van dergelijke instrumenten. Op dit moment sluiten we geen van deze instrumenten uit.

6. FirstA, Stan van den Eijnden Het valt de heer Van den Eijnden op dat Leystromen jaarlijks meer woningen verkoopt dan nieuw toevoegt aan haar bestand en dat er in Oisterwijk relatief veel woningen een D/E/F label energie hebben. Van den Eijnden vermoedt dat dit vooral woningen van Leystromen in Oisterwijk West End en Waterhoef betreft. Volgens Van den Eijnden zou Leystromen jaarlijks ca. 60 woningen moeten vervangen of toevoegen. Van den Eijnden stelt dat het aan de gemeente is om bouwlocaties met voorrang uit te geven voor sociale woningbouw.  Hij noemt daarbij enkele concrete locaties (groenstrook Frans Halsstraat, groenstrook tussen de Stroom en de Groenstraat, oude Pastoorstuin achter de Petruskerk, het terrein van de brandweerkazerne).

Reactie: In de herijkte Woonvisie hebben we als doelstelling neergelegd de voorraad sociale huurwoningen uit te breiden en de huurwoningvoorraad te verduurzamen. Hierover maken we de komende jaren afspraken met Leystromen. Om sociale huurwoningen te kunnen bouwen heeft Leystromen vanzelfsprekend bouwlocaties nodig. Samen met Leystromen onderzoeken we welke locaties zich het beste lenen voor het gewenste programma. We hebben er niet voor gekozen in de herijkte Woonvisie concrete locaties en programma´s vast te leggen.

brief woonvisie 2016 aan Raad 

SVO-commentaar op woonvisie gemeente Oisterwijk

Aan:  Companen t.a.v. dhr. R. Kreeft – kreeft@companen.nl

i.a.a. : wethouder dhr. Verhoeven

B&W van de gemeente Oisterwijk

De gemeenteraadsleden

dhr. F. Beerens                   

Oisterwijk, 10 augustus 2016                                       

Betreft: Commentaar op het concept van de Woonvisie, gepresenteerd op

19-07-2016

Vooraf

Als één van de centrale uitgangspunten van de Woonvisie wordt genoemd “de nauwe samenwerking tussen de gemeente en de partners in het woonbeleid”. Het doet het bestuur van SVO deugt dat de gemeente dit uitgangspunt wáár maakt, zowel bij de herijking van de woonvisie – zie de betrokkenheid van SVO bij de workshop – als in de mate waarin in het nu voorliggende concept aandacht wordt besteed aan de inbreng van stakeholders als SVO. Het bestuur van SVO – in het vervolg “wij” – hoopt dat deze ingezette weg in de toekomst wordt gecontinueerd.

Wij zullen ons commentaar beperken tot de voor de groep senioren relevante onderdelen van het rapport. Niet omdat wij de andere onderdelen onbelangrijk vinden. Maar wij denken dat andere stakeholders daar méér recht van spreken hebben.

Commentaar SVO

Hoofdstuk 1: Inleiding

De centrale uitgangspunten

De voor ons meest relevante centrale uitgangspunten zijn:

* streven naar een evenwichtige samenstelling van de bevolking met een

daarop afgestemd woningaanbod;

* speciale aandacht voor de groep huishoudens met lage inkomens/lage

middeninkomen, met daarbinnen extra aandacht voor starters, senioren en

bijzondere doelgroepen;

* de reeds genoemde samenwerking tussen gemeente en partners bij het

woonbeleid

Uit de formulering van het tweede punt zou je kunnen concluderen dat het beleid van de gemeente zich alléén richt op de groepen met lage inkomen/lage middeninkomens, “met daarbinnen extra aandacht voor bijzondere groepen(w.o. senioren) ”. Wij zijn van mening dat – inherent aan het belangrijke centrale uitgangspunt van evenwichtigheid in samenstelling van de bevolking en een daarop afgestemd woningaanbod- duidelijk aangeven moet worden dat ook aan aandacht zal worden besteed aan het wonen van senioren die niet behoren tot lage (midden)inkomens en die wél verhuisgeneigdheid tonen.

Hoofdstuk 2 De visie op het wonen in Oisterwijk, par. 2.2 Demografische verandering + de plannen uit hoofdstuk 3.

Wij zijn het grotendeels eens met hetgeen in dit hoofdstuk 2 is beschreven.

Niet eens zijn we het met de stelling dat de verhuisgeneigdheid van ouderen sterk is afgenomen. Uit een woonwensen enquête   onder de senioren van Oisterwijk ( ongeveer 5000 “55 plussers”) in 2012 én uit de vijfjaarlijkse woonwensen enquête onder de eigen leden in 2015 blijkt dat   ruim 20% wil verhuizen ( dat betekent voor Oisterwijk 1000 senioren). Ongeveer de helft van die 20% prefereerde toen een appartement, de andere helft een grondgebonden woning. Ca 2/3 van de mensen die wilden verhuizen en kozen voor een appartement , zou kiezen voor huur. De overige kozen in meerderheid voor een grondgebonden koopwoning.

Ook denken wij dat het aantal senioren dat wil verhuizen nog zal stijgen en wel om de volgende redenen

* Eind 2015 hebben we gepeild wat de belangstelling was voor het plan De

Leye: 93 Leden gaven aan dat ze belangstelling hadden voor een

woning op dat terrein: 30% van het totaal aantal leden. Ook was een

verschuiving te zien van huur naar koop: in deze peiling koos 50% voor een

grondgebonden koopwoningen,

* Senioren kunnen alleen nog een beroep doen op een zorgcentrum met een

zware medische indicatie. In alle andere gevallen zal men thuis –moeten –

blijven wonen. Daardoor zullen de meeste senioren veel eerder nadenken of

men in de bestaande woning op latere leeftijd kan blijven wonen. Dus

preventieve maatregelen voor verhuizen of verbeteren van de bestaande

woning is nu een noodzaak geworden.

* Men krijgt meer financiële ruimte door kleiner te gaan wonen. Die ruimte is

nodig omdat de kosten voor senioren zijn de laatste jaren gestegen, bijv. de

kosten voor de zorg;

* De pensioenen zijn/worden gekort:

* Men kan een groot huis niet meer aan zonder hulp, dus extra kosten.

* De eigen woning is vaak niet geschikt omdat niet gebouwd is volgens      Woonkeur Plus. Daardoor zijn de aanpassingskosten hoog.

Tot slot: De behoefte aan koopwoningen zal o.i. ook nog toenemen vanwege de ontwikkeling richting nul-rente/eventueel negatieve rente, terwijl ook de dreigende wijzigingen betreffende de vermogens-rendementsheffing daarop van invloed zal zijn.

Voor wat de inhoud van hoofdstuk 3 – Wat gaan we doen?

Er wordt consequent doorgeredeneerd vanuit het gestelde dat senioren weinig verhuisgeneigdheid tonen. De plannen die vanuit die stelling worden voorgesteld – o.a. huishoudens stimuleren tijdig na te denken over geschikt maken van hun woning, “blijverslening”, facilitering mantelzorg, – onderschrijven wij volledig. Teveel wordt echter de suggestie gewekt dat het bouwen van nieuwe seniorenwoningen in principe alleen noodzakelijk is voor urgente gevallen. En dat dat hoofdzakelijk huurappartementen gebouwd moeten worden.

Hierboven hebben we al aangegeven dat naar onze mening de situatie van een aanzienlijke groep senioren anders ligt: er is wel degelijk sprake van verhuisbereidheid/-geneigdheid En gezien de huidige situatie met de steeds stijgende huren en de zéér lage hypotheekrente er ook behoefte is aan koopwoningen, in het bijzonder grondgebonden woningen. Hieraan wordt in het rapport – ten onrechte – nauwelijks aandacht besteed.

Wij zijn van mening dat ook voor deze groep seniorenwoningen in Oisterwijk gebouwd moeten worden, omdat

–   zoals u in uw rapport ook stelt, het aantal senioren verhoudingsgewijs

toeneemt. De verwachting is dat het percentage 65+ zal stijgen van 20% nu

naar 24% binnen 10 jaar;

–   er reeds een tekort aan seniorwoningen. In januari 2016 heeft S.V.O. een

onderzoek verricht naar de woningen die in Oisterwijk worden aangeboden.

Daaruit komen de volgende gegevens naar voren:

* Er worden 366 woningen aangeboden waarvan 92% koop en 8% huur.

* Van de koopwoningen is 38% boven de € 450000- en lijkt bouwen in

Het luxe segment niet zinvol voor Oisterwijk.

* In het percentage koopwoningen komen geen grondgebonden

seniorwoningen voor.

Wel kan ca. 17% verbouwd worden tot een seniorenwoning.

* Van de beperkte huurwoningen die worden aangeboden kan 26%

gebruikt worden als seniorenwoning.

De uitspraken in het rapport over de situering van seniorenwoningen die “aantrekkelijk moeten zijn voor ouderen” en “dat geldt in ieder geval voor locaties in de dorpscentra” onderschrijven wij volledig.

Ter onderstreping hiervan mogen wij u wijzen op de onderbouwing van ons streven seniorenwoningen te bouwen op het terrein van De Leye:

–   SVO wil bouwen wat de senioren in Oisterwijk wensen;

–   SVO wil betaalbare huizen bouwen in verschillende prijsklassen, zowel voor de verkoop als voor huur. Dit kan door te bouwen in CPO- verband en volgens de wensen van de senioren van Oisterwijk, met inbegrip van de door gemeente gewenste marktconforme grondprijs in CPO-verband ;

–   SVO wil bouwen op een voor senioren adequate en geschikte plek, dicht bij het centrum met alle faciliteiten;

–   SVO wil bouwen op een plek waar de combinatie wonen-zorg samen met De Vloet adequaat kan worden gerealiseerd

– De woningvoorraad voldoet op de volgende punten niet aan de behoefte. Er zijn te weinig seniorwoningen in Oisterwijk zowel in grondgebonden seniorwoningen als in appartementen. Voor het project De Leye hebben zich 93 belangstellenden gemeld. Van die 93 opteert 50% voor een grondgebonden woningen, waarvan 10 woningen in de prijsklasse van € 180.000, 8 woningen in de prijsklasse van € 245.000, 7 woningen in de prijsklasse van €320.000 , 7 woningen in de prijsklasse van €410.000. Voor het nog duurdere segment was geen belangstelling. Totaal: 32 grondgebonden seniorenwoningen.

De andere 50% vraagt naar appartementen, voornamelijk huur, maar ook koop. In de huursector is er vraag naar 13 appartementen met een huur van €900, 12 appartementen met een huur van €1225 , 7 appartementen met een huur van €1600 en geen duurdere appartementen. Totaal: 32 appartementen

Hoofdstuk 2.5 “Flexibel inspelen op de vraag” en hoofdstuk 6 “Wat gaan we doen”

Wij onderschrijven het streven naar differentiatie in het woningaanbod. Ook dat er meer aandacht komt voor jongeren, gezinnen en huishoudens met lage middeninkomens.

Wij zijn van mening dat dit aangevuld moet worden met aandacht voor de groep senioren, zowel de “urgente” gevallen als de verhuisgeneigde senioren.

Ook willen we hier graag de aanvulling dat de focus bij het bouwen van seniorenwoningen niet alleen op huurappartementen moet liggen, maar dat er – gezien de reeds gememoreerde behoefte- ook aandacht moet zijn voor het bouwen van grondgebonden koop-/huurwoningen voor álle senioren.

Tot slot: Volgens ons kan/moet de gemeente een sturende rol op zich nemen om te zorgen dat de onbalans in de Oisterwijkse woningvoorraad opgelost wordt, zeker als de gemeente eigenaar is van bouwgrond. Het is dus uitermate belangrijk dat de grondpolitiek een onderdeel is van de Woonvisie. SVO vraagt nadrukkelijk dit onderwerp in de voorstellen die aan de gemeenteraad van Oisterwijk worden voorgelegd, op te nemen.

Namens het bestuur van SVO

Harrie van Wezel, voorzitter

Wim Peters, secretaris