SVO-commentaar op woonvisie gemeente Oisterwijk
Aan: Companen t.a.v. dhr. R. Kreeft – kreeft@companen.nl
i.a.a. : wethouder dhr. Verhoeven
B&W van de gemeente Oisterwijk
De gemeenteraadsleden
dhr. F. Beerens
Oisterwijk, 10 augustus 2016
Betreft: Commentaar op het concept van de Woonvisie, gepresenteerd op
19-07-2016
Vooraf
Als één van de centrale uitgangspunten van de Woonvisie wordt genoemd “de nauwe samenwerking tussen de gemeente en de partners in het woonbeleid”. Het doet het bestuur van SVO deugt dat de gemeente dit uitgangspunt wáár maakt, zowel bij de herijking van de woonvisie – zie de betrokkenheid van SVO bij de workshop – als in de mate waarin in het nu voorliggende concept aandacht wordt besteed aan de inbreng van stakeholders als SVO. Het bestuur van SVO – in het vervolg “wij” – hoopt dat deze ingezette weg in de toekomst wordt gecontinueerd.
Wij zullen ons commentaar beperken tot de voor de groep senioren relevante onderdelen van het rapport. Niet omdat wij de andere onderdelen onbelangrijk vinden. Maar wij denken dat andere stakeholders daar méér recht van spreken hebben.
Commentaar SVO
Hoofdstuk 1: Inleiding
De centrale uitgangspunten
De voor ons meest relevante centrale uitgangspunten zijn:
* streven naar een evenwichtige samenstelling van de bevolking met een
daarop afgestemd woningaanbod;
* speciale aandacht voor de groep huishoudens met lage inkomens/lage
middeninkomen, met daarbinnen extra aandacht voor starters, senioren en
bijzondere doelgroepen;
* de reeds genoemde samenwerking tussen gemeente en partners bij het
woonbeleid
Uit de formulering van het tweede punt zou je kunnen concluderen dat het beleid van de gemeente zich alléén richt op de groepen met lage inkomen/lage middeninkomens, “met daarbinnen extra aandacht voor bijzondere groepen(w.o. senioren) ”. Wij zijn van mening dat – inherent aan het belangrijke centrale uitgangspunt van evenwichtigheid in samenstelling van de bevolking en een daarop afgestemd woningaanbod- duidelijk aangeven moet worden dat ook aan aandacht zal worden besteed aan het wonen van senioren die niet behoren tot lage (midden)inkomens en die wél verhuisgeneigdheid tonen.
Hoofdstuk 2 De visie op het wonen in Oisterwijk, par. 2.2 Demografische verandering + de plannen uit hoofdstuk 3.
Wij zijn het grotendeels eens met hetgeen in dit hoofdstuk 2 is beschreven.
Niet eens zijn we het met de stelling dat de verhuisgeneigdheid van ouderen sterk is afgenomen. Uit een woonwensen enquête onder de senioren van Oisterwijk ( ongeveer 5000 “55 plussers”) in 2012 én uit de vijfjaarlijkse woonwensen enquête onder de eigen leden in 2015 blijkt dat ruim 20% wil verhuizen ( dat betekent voor Oisterwijk 1000 senioren). Ongeveer de helft van die 20% prefereerde toen een appartement, de andere helft een grondgebonden woning. Ca 2/3 van de mensen die wilden verhuizen en kozen voor een appartement , zou kiezen voor huur. De overige kozen in meerderheid voor een grondgebonden koopwoning.
Ook denken wij dat het aantal senioren dat wil verhuizen nog zal stijgen en wel om de volgende redenen
* Eind 2015 hebben we gepeild wat de belangstelling was voor het plan De
Leye: 93 Leden gaven aan dat ze belangstelling hadden voor een
woning op dat terrein: 30% van het totaal aantal leden. Ook was een
verschuiving te zien van huur naar koop: in deze peiling koos 50% voor een
grondgebonden koopwoningen,
* Senioren kunnen alleen nog een beroep doen op een zorgcentrum met een
zware medische indicatie. In alle andere gevallen zal men thuis –moeten –
blijven wonen. Daardoor zullen de meeste senioren veel eerder nadenken of
men in de bestaande woning op latere leeftijd kan blijven wonen. Dus
preventieve maatregelen voor verhuizen of verbeteren van de bestaande
woning is nu een noodzaak geworden.
* Men krijgt meer financiële ruimte door kleiner te gaan wonen. Die ruimte is
nodig omdat de kosten voor senioren zijn de laatste jaren gestegen, bijv. de
kosten voor de zorg;
* De pensioenen zijn/worden gekort:
* Men kan een groot huis niet meer aan zonder hulp, dus extra kosten.
* De eigen woning is vaak niet geschikt omdat niet gebouwd is volgens Woonkeur Plus. Daardoor zijn de aanpassingskosten hoog.
Tot slot: De behoefte aan koopwoningen zal o.i. ook nog toenemen vanwege de ontwikkeling richting nul-rente/eventueel negatieve rente, terwijl ook de dreigende wijzigingen betreffende de vermogens-rendementsheffing daarop van invloed zal zijn.
Voor wat de inhoud van hoofdstuk 3 – Wat gaan we doen?
Er wordt consequent doorgeredeneerd vanuit het gestelde dat senioren weinig verhuisgeneigdheid tonen. De plannen die vanuit die stelling worden voorgesteld – o.a. huishoudens stimuleren tijdig na te denken over geschikt maken van hun woning, “blijverslening”, facilitering mantelzorg, – onderschrijven wij volledig. Teveel wordt echter de suggestie gewekt dat het bouwen van nieuwe seniorenwoningen in principe alleen noodzakelijk is voor urgente gevallen. En dat dat hoofdzakelijk huurappartementen gebouwd moeten worden.
Hierboven hebben we al aangegeven dat naar onze mening de situatie van een aanzienlijke groep senioren anders ligt: er is wel degelijk sprake van verhuisbereidheid/-geneigdheid En gezien de huidige situatie met de steeds stijgende huren en de zéér lage hypotheekrente er ook behoefte is aan koopwoningen, in het bijzonder grondgebonden woningen. Hieraan wordt in het rapport – ten onrechte – nauwelijks aandacht besteed.
Wij zijn van mening dat ook voor deze groep seniorenwoningen in Oisterwijk gebouwd moeten worden, omdat
– zoals u in uw rapport ook stelt, het aantal senioren verhoudingsgewijs
toeneemt. De verwachting is dat het percentage 65+ zal stijgen van 20% nu
naar 24% binnen 10 jaar;
– er reeds een tekort aan seniorwoningen. In januari 2016 heeft S.V.O. een
onderzoek verricht naar de woningen die in Oisterwijk worden aangeboden.
Daaruit komen de volgende gegevens naar voren:
* Er worden 366 woningen aangeboden waarvan 92% koop en 8% huur.
* Van de koopwoningen is 38% boven de € 450000- en lijkt bouwen in
Het luxe segment niet zinvol voor Oisterwijk.
* In het percentage koopwoningen komen geen grondgebonden
seniorwoningen voor.
Wel kan ca. 17% verbouwd worden tot een seniorenwoning.
* Van de beperkte huurwoningen die worden aangeboden kan 26%
gebruikt worden als seniorenwoning.
De uitspraken in het rapport over de situering van seniorenwoningen die “aantrekkelijk moeten zijn voor ouderen” en “dat geldt in ieder geval voor locaties in de dorpscentra” onderschrijven wij volledig.
Ter onderstreping hiervan mogen wij u wijzen op de onderbouwing van ons streven seniorenwoningen te bouwen op het terrein van De Leye:
– SVO wil bouwen wat de senioren in Oisterwijk wensen;
– SVO wil betaalbare huizen bouwen in verschillende prijsklassen, zowel voor de verkoop als voor huur. Dit kan door te bouwen in CPO- verband en volgens de wensen van de senioren van Oisterwijk, met inbegrip van de door gemeente gewenste marktconforme grondprijs in CPO-verband ;
– SVO wil bouwen op een voor senioren adequate en geschikte plek, dicht bij het centrum met alle faciliteiten;
– SVO wil bouwen op een plek waar de combinatie wonen-zorg samen met De Vloet adequaat kan worden gerealiseerd
– De woningvoorraad voldoet op de volgende punten niet aan de behoefte. Er zijn te weinig seniorwoningen in Oisterwijk zowel in grondgebonden seniorwoningen als in appartementen. Voor het project De Leye hebben zich 93 belangstellenden gemeld. Van die 93 opteert 50% voor een grondgebonden woningen, waarvan 10 woningen in de prijsklasse van € 180.000, 8 woningen in de prijsklasse van € 245.000, 7 woningen in de prijsklasse van €320.000 , 7 woningen in de prijsklasse van €410.000. Voor het nog duurdere segment was geen belangstelling. Totaal: 32 grondgebonden seniorenwoningen.
De andere 50% vraagt naar appartementen, voornamelijk huur, maar ook koop. In de huursector is er vraag naar 13 appartementen met een huur van €900, 12 appartementen met een huur van €1225 , 7 appartementen met een huur van €1600 en geen duurdere appartementen. Totaal: 32 appartementen
Hoofdstuk 2.5 “Flexibel inspelen op de vraag” en hoofdstuk 6 “Wat gaan we doen”
Wij onderschrijven het streven naar differentiatie in het woningaanbod. Ook dat er meer aandacht komt voor jongeren, gezinnen en huishoudens met lage middeninkomens.
Wij zijn van mening dat dit aangevuld moet worden met aandacht voor de groep senioren, zowel de “urgente” gevallen als de verhuisgeneigde senioren.
Ook willen we hier graag de aanvulling dat de focus bij het bouwen van seniorenwoningen niet alleen op huurappartementen moet liggen, maar dat er – gezien de reeds gememoreerde behoefte- ook aandacht moet zijn voor het bouwen van grondgebonden koop-/huurwoningen voor álle senioren.
Tot slot: Volgens ons kan/moet de gemeente een sturende rol op zich nemen om te zorgen dat de onbalans in de Oisterwijkse woningvoorraad opgelost wordt, zeker als de gemeente eigenaar is van bouwgrond. Het is dus uitermate belangrijk dat de grondpolitiek een onderdeel is van de Woonvisie. SVO vraagt nadrukkelijk dit onderwerp in de voorstellen die aan de gemeenteraad van Oisterwijk worden voorgelegd, op te nemen.
Namens het bestuur van SVO
Harrie van Wezel, voorzitter
Wim Peters, secretaris